买房必备--关于HOA,房主需要知道的重要的事

 美加联合地产 2019-01-10 09:00   点击关注👉  关注订阅


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當你購買一個公寓(Condo),排屋(Townhouse)或其他有計劃開發潛力的房產類型(如租用土地或有警衛的社區),你就有義務加入該社區的業主協會(HOA),並每月或每年向HOA支付費用,用於保養共享的區域和建築物。如果你正在考慮購買這種類型的房產,那麼在購買房屋之前,你應該了解以下九項有關業主協會的事項。


在了解HOA的九件事前,我們首先要對HOA有一個基本的了解。


1. HOA的費用包含哪些方面?


HOA全稱homeowners' association(業主協會)。 HOA費用通常為$200-$400/month。房屋越高檔,設施越完善,向業主協會支付的費用就越高。除了每月的費用外,如果修建新的屋頂或新電梯等,且HOA的儲備金不足以支付時,協會會收取額外的費用。


由於多個業主居住在同一棟建築物,公寓和聯排別墅的所有住戶必須同時承擔起維護社區景觀,電梯,游泳池,會所,停車場,健身室,人行道,安全門,屋頂和公共場地等公共場所的責任。許多公共區域的維護,如建築外部,游泳池和網球場,也會細分到單獨家庭住宅。無論HOA是否管理一棟建築,如公寓,聯排別墅,還是個別住宅的附近,繳納HOA費用都有助於提升社區居民的生活質量,保護所有人的財產安全。


2. HOA有哪些規定?


除了繳納費用,HOAs還制定了一些規定,所有居民都必須遵守CC&Rs(公約,條件和限制)。在一幢公寓或聯排別墅中,HOA制定的規定可能包括你的房屋可以使用什麼顏色的前門,你是否允許在外面晾曬衣物,是否可以有衛星天線,飼養的寵物大小和類型等等。在許多方面,這些規則公寓居民必須遵循。


個別獨立住宅也有細分的規定,可能包括你可以給你的房屋塗什麼顏色,你可以做什麼樣的外部景觀,你可以在街道或車道上停放什麼樣的車輛類型(例如部分HOA規定房車不能停放),安裝什麼樣式或怎樣高度的圍欄以及面向街道的窗戶的窗簾也有限制。


如果你想要打破這些規定,你必須徵得HOA同意,但這幾乎是不可能的,事實上無論你居住在哪裡,你都可能受到與使用你的財產有關的城市法令和限制。 HOA所涉及的範圍較小,往往只針對固定社區,所以更能了解業主的需求。因此,相較於其他城市法令,HOA的規定往往能更好地實施。


購買HOA之前,美國房東需要先行了解的九件事是什麼?


購買房屋後,HOA將一直伴隨著你,所以你應該從以下九個方面全面了解HOA。


1. 了解HOA的規定


你可以在網上找到HOA最新的CC&R,以及違反規定會面臨的處罰。如果你無法在網上找到這些信息,可以要求你的房地產經濟人為你提供這些信息與文件。要特別注意有關罰款的規定,以及HOA是否會因為沒有支付HOA費用或因違反CC&R而罰款,或甚至封鎖你的房產。


不僅如此,你還需要了解制定或更改這些規定的過程,你是否有時間可以參加HOA會議等等,假如這裡的規定太嚴格,你可以考慮購買其他地區的房子。


2. 確保你想要購買的房子符合HOA的規定


購買現有房產可能是一個頭痛的問題,我們不僅要弄清楚HOA的規定是什麼,還要清楚想要購買的房子是否符合規定,假如不符合還要自己進行整改。


3. 了解HOA維護綠化的做法


如果環保生活對你來說很重要,那麼請注意,一些HOAs可能會要求你使用肥料,殺蟲劑,噴水設施以及其他任何方法來使你的草坪符合規定。他們可能會不允許業主復原那種環保的景觀形式,並可能會限制業主花園的大小,禁止堆肥堆,禁止安裝太陽能電池板。如果上面這些東西對你來說很重要,那麼記得購房前在HOA條約合同里先確認好這些信息。


4. 考慮你的性格


你是那種討厭做事被要求的人嗎?如果是,生活在一個有HOA的社區將是一種非常令人失望的體驗。擁有房屋產權的主要好處之一就是能夠按照自己的需求改變房屋,但是HOA的規定剛好限制了這一點。


5. 了解費用


每個社區的費用會有所不同。因此,你應該向你的HOA提出以下問題:


√ HOA費用怎麼增加?


√ 增加的頻率是多少?曾經有過幾次費用的增長?


√ 你能否獲得一份印刷的過去十年中每年HOA的會費記錄?


√ HOA的儲備基金有多大?


√ 此外,詢問以往的特別評估記錄,詢問是否近期有特別評估計劃。值得注意的是,規模經濟意味著在更小的HOA,特別評估更高。


√ 了解每月會費的涵蓋範圍。你還需要為垃圾額外付費嗎?會費包括電纜嗎?


比較你有意向的樓房或小區的費用與該地區的平均會費。請記住,無論你是否使用娛樂設施,你都必須付費。了解游泳池和網球場等設施的開放時間,了解是否有時間可以享受這些付費設施。請注意,HOA可能對於公共設施的使用人數有所規定。如果人數限制嚴格,你將無法舉辦你的泳池派對。


6. 嘗試獲取一份最近HOA會議的副本,或在購買之前參加一次HOA會議


會議記錄可以告訴你HOA的政策。因此有些問題可以問:


√ 現在與過去,HOA與業主的矛盾是什麼?


√ 解決矛盾的過程是怎麼樣的?


√ HOA是否起訴過業主?最後是怎麼解決的?


警惕那些潛在事件。在一些HOAs中,power trips和petty politics可能是一個問題。如果可能的話,與建築物的一些現有業主交談 ( 最好是那些不在HOA董事會裡,並且已經在建築物裡住了幾年的人)。


與HOA主席交談,了解你是否希望這個人決定你對房屋應做的事。如果一家私人公司管理HOA,請在購買之前進行調查。一些HOAs是專業管理的,但是通過建立以志願者身份擔任居民來管理協會是很常見的。即使你喜歡目前的HOA董事會或者管理公司,這些也有可能會在入住之後發生變化,最終你可能會得到與預期完全不同的東西。


7. 清楚HOA管理中可能的不足


並不是所有的HOA都完全管理。相反的可能是沒有人真正在意管理,也沒有人有興趣維護建築物,修理,在董事會裡聽到居民的不滿。居民可以輪流擔任主席,或者隨機任命一個人,假如你的社區是這樣的,無論你是否願意,都要準備好擔任這個角色。


但這也一個很好的時機去檢查是否有規定限制你出租你的房產。如果你的房產管理得不仔細,你可能就沒有問題,但如果社區有一個活躍的管理人員,這可能就完全不同了。


8. 了解HOA是否有對建築保險以防止自然災害


如果您考慮購買公寓或聯排別墅,而且你居住在容易發生洪水,地震,暴風雪,火災,龍捲風,颶風或任何其他類型的潛在自然災害的地區,那麼這一點尤其重要。


9. 考慮HOA費用對你長期財務狀況的影響

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