【壹密说】售房前要考虑的问题

 密歇根房产 2018-12-06 08:30   壹密房产  关注订阅


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在美国密西根州,目前的房地产市场是倾向于卖家的, 也就是我们所说的卖方市场。即使许多房主没有卖房意愿,也常常关心周围房市的销售状况,感受自己房子增值的喜悦和卖房可以变现款的诱惑。房屋准备上市是一个令人兴奋的决定,意味着新生活的开始。

但如果没有充分准备,在卖房的时候往往会措手不及,从刚开始时的希望变成失望。今天的文章就为大家解答一下客户在售房前常见的几个问题:


我的房子值多少钱?

卖房的花费是多少?

售房要花多长时间?

先标高价,不行再降,可行吗?

我需要维修房屋吗?

我知道搬去哪里住吗?


我的房子值多少钱?

除非经常像经纪人那样看过许多房子、查询所在区域的房产价格,或是和周围小区里类似房屋做系统的比较,否则,您很难清楚地知道自己房屋的真实价值。了解房屋的真实市场价值是房屋出售的关键。



如果您希望从出售现在的房屋中赚到一大笔钱,那么就要做好调查,正确评估自己的房屋,防止上市后发现自己的房屋并没有想得那么值钱, 最后因为过不到自己想要的生活而失落。

房值评估的方法有许多种,最常见的是当地的地产经纪人准备的售价比较法CMA。

   延伸阅读:

房屋的估值-售价类比法

没有一模一样的CMA


卖房的花费是多少?

当卖家房屋上市时,许多卖家容易受从交易中赚多少钱这个想法的迷惑。出售房屋是有成本的,把这些费用累加起来,是一个不可忽视的数字。一个有经验的房产经纪人会帮助您分类解释整个过程的花费,许多费用的高低取决于房屋的所在地和具体情况。总体来说,包括以下重要的款项:

  • 经纪人佣金(卖方通常支付买方和卖方代理人佣金)(5~7%)

  • 布置、清洁和准备工作的费用(1%)

  • 给买家的优惠和返现(0-3%)

  • 房屋的修缮费用(由房屋检查、状态决定)

  • 房屋过户后,新旧两边房子的重叠开销以及搬家费用(1%)

  • 过户费用(1-3%)

在密西根,这些费用基本上由卖家承担。如果您当初购房是以投资回报为目的,如果算下来之后,只赚了$10,000,那就要重新考虑这房子是否值得出售了。


售房要花多长时间?

没有固定答案在房地产市场竞争性很强的城市或小区,房屋快速出售,甚至几小时内出售都是常见的。抢房也是屡见不鲜。



但是对于正常的房市场来说,房屋出售的时间取决于房屋的位置、价格、状态和出售的时机。如果房屋状态很好,性价比高,会马上引起买家的兴趣。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的资料,2017年4月美国房屋入市天数的中位数创下29*天的新低。这是全国的平均水平,当地的房地产市场,甚至每个小区会有它自己的平均数。


所以售房需要多久没有固定答案。但如果您有买家想要的房子,卖房会变得非常快。


*备注:这里指的天数通常指签约的时间,根据现款和贷款交易的不同,另加7~60天过户。

市场的供需关系决定着销售时间长短


先标高价,不行再降,可行吗?

这一策略是不明智的。不利因素有两点:


第一:没有经验的房主或经纪人会把房子定价过高。数据证明,这些标价高的房屋,最后会在比较低的价位出售。因为过高的定价会导致降价,而降价,会减少买家对房子本身的兴趣。如果连续降价,买家会开始猜测房子本身是否有缺陷,为什么没有人要,导致失去好的买家关注,房子也变得越来越没有人气,同时也会被其他新上市、性价比更好的房子所淹没。最后,卖主自己也信心大减,房屋以低价位出售。做买卖,买家的感觉和心理有时比实际状态更重要。

买家心理:减价的没好货!

别人不要的,我们也不要!

第二:每一个买家心目中来判断房屋价格的性价比是要有参照物的。在销售中,这叫做锚定效应。举个例子,市场上有两个房子,A房和B房。如果买家先看了 房,然后看了 房:如果 B 家价格和 差不多但状态更好、更划算,会加速买家买B房的决定 这种情况下,A 房就是B房的锚点, 以衬托形式卖出B房 ——定价不合理的房子免费为别的待售房屋的当陪衬。


我需要维修房屋吗?

当您还在纠结是不是要上市房屋时,就没有必要去做任何修缮,但一旦决定了,问题就出现了。许多房主不愿意因为要出售房屋再花钱而修缮,理由是:反正房子快是别人的了,或等买家提出了再说。但事实却相反,要卖得好,合理的修饰就像把房子包装了一番,是必须的。 只有让买方有家的感觉,喜欢它才会愿意下单。

修缮、装修房屋帮您更快地将房屋卖出去



如果修,花多少钱合适?

如果要修,究竟做多好,怎么掌握花多少钱的度呢?我们所花1元钱就要有1~1.5元以上的回报,总体来说:


  1. 可以改变第一印象的投资。让买家提升对房子的喜欢和认识,渴望拥有。

  2. 修复任何非常明显的装饰性问题,或1-2小时内可以察觉的地方。一般买家看房基本上是在1~2 小时内做决定要不要下单。

  3. 对于高价位的房子,买家基本上会追求一种完美拎包入住的房子。我们建议在房屋上市之前雇一个房检师,让您了解房屋的核心组件是否存在问题,以避免潜在买家雇佣的房检师发现任何意外情况。有些主要的项目可能会导致和一些买家交易失败,比如房屋的地基、暖通空调系统或者房屋其他主要部分的问题。许多交易往往是一件事情小事不喜欢而失败的。

所以在房屋上市之前先评估您的房屋,以确保知道哪些是可以不管的事情,哪些是可能需要实施修缮的地方。


不做维修房屋后果是什么?

失去潜在客户,低价出售。因为想买这个价位的潜在客户就这么多,看过的人是一般不会再来看, 特别是状况不好的房子,就是后期降价下来,也很难再引起买家兴趣,有”好马不吃回头草“情结。如果觉得新入市场的人做决定通常不会这么快,没有准备好而存在侥幸心理上市房屋,会失去许多机会,而后因为挂太久没有出手,大家会觉得这个房子一定有问题,还没有看,过来就是来杀价的。

状态不好的房子是投资者的砍价目标


知道搬去哪里住吗?

这一点也是很重要的。对于一些人来说,出售房屋是因为工作的搬迁,想要让工作地点和家的距离更近,为孩子去更好的学校,心中有一个明确的目的地。但对于那些倾向于做冲动决定,卖了房却对接下来去哪儿住没有想法的人来说,就要思考和考察接下来想要搬去哪里。


对于那些房子卖得很快的市场,要对自己向往搬入的社区有一个靠谱的备选计划,万一找不到理想的房子,不要觉得在寻找其他房产之前就必须要把您的房子卖掉,最好是提前开始物色其他房子。卖家有意外情况是非常常见的。如果最后一刻才去做这个事情,会出现您自己房子卖掉以后没有地方住的被动局面。


总结

选择出售房屋是一个艰难的决定,特别是当有很多因素需要考虑的时候。如果您需要帮助,或是需要了解当前的地产知识,可以询问当地有经验的房产经纪人,他们会提供您所需求的房地产市场的信息。如果您在考虑卖房,需要咨询,就联系当地经纪人。

售房是新生活的开始!

您准备好了吗?


编译:Doris Gu, Bill    (update Dec 5, 2018)

编辑:Xiaochen

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