美媒:黑石狂抛10亿美金住宅房,美国房地产的寒冬真的要来了?

Kate

一提起美国投资,估计许多投资人第一反应就是买住宅房出租。但前不久,在房地产领域称王称霸的美国著名投资公司黑石集团的一个大动作引发了轩然大波:5月30日,黑石出售了大型独栋房屋租赁公司Invitation Homes大约10亿美元的股份。不禁让人心惊:各大媒体一直叫嚣的美国房地产寒冬真的要来了吗?


的确,前几年美国的住宅房因其高回报率而备受世界各地人民欢迎。据调查,2010年时,美国住宅房的平均投资回报率高达18.2%但近两年,因为房屋价格已接近顶峰,并且房屋维护、管理成本的不断增高,2019年住宅房平均投资回报率跌至5.9%,都快跌至国债水平了。


也难怪不少大公司最近都开始把对住宅房的投资转移到别处去了。那么是不是意味着美国房地产板块不能再为我们赚钱,应该要放弃呢?


非也!虽然住宅房已不再是投资首选,但是美国其他板块的房地产依然是大型投资公司眼里的香饽饽,其中最受投资人欢迎的便是——学生公寓投资


早在2018年,美国最大的公寓运营商睿星资本Greystar Real Estate Partners LLC以46亿美元的价格收购了全美最大学生公寓开发运营商EdR,在此之前,它刚宣布与黑石集团旗下的BREIT基金合资,以12亿美元的价格收购了EdR一部分的学生公寓资产包。



看到这里估计大家都会好奇

为什么学生公寓投资如此受欢迎?

比起其他传统投资

学生公寓有何无可比拟的优势?


学生公寓有何无可比拟的优势?


1. 收益稳定、受市场影响小

学生公寓投资最被看好的就是其稳定的收益,每年,学校都会招收大批的学生,而学生公寓一直以来都是处于供不应求的状态。另外,学生公寓的收益绝大多数依赖的是其租金,所以不管是经济危机还是房价下跌,学生需要上学是雷打不动的事实,所以学生公寓的收益几乎不受市场波动的影响


从数据中可以看出,美国学生租房需求市场在70年的时间里,始终处于稳定上升的趋势,并且即使在最严重的经济危机时期(1990、2008等),学生公寓的出租基本不受影响


如果是住宅房,我们都会担心空窗期的问题。但学生公寓则没有这种困扰,通常学生公寓都是按年为单位出租即使寒暑假学生离开,也会按约定支付租金


2. 回报率高

一整套学生公寓会有多个学生共同居住,面积利用率相较于住宅房高了许多,所以相对租金也会更高。再加上如今,越来越多的美国学生倾向租住豪华型学生公寓,例如那些带有健身房、游泳池、休息室、会议室等的公寓,此类学生公寓的租金较高,收益当然也就更高。2018年第二季度,高档型学生公寓每户的平均售价为$211,645,相较于2017年的$167,265涨了27%


2018年全球学生公寓投资总额为171亿美元,美国作为全球最大的学生公寓投资市场,2018年的投资额高达108亿美元,为历年最高。截止至2019年,美国学生公寓投资的租金收益率为5.80%


3. 升值空间大

根据美国国家教育统计中的数据,2018年-2020年间美国平均入学率将增加3.81%,预计到2025年,学位授予机构的入学人数将从2013年的1720万增长至1980万人,特别是国际生的加入一再壮大了美国的学生群体。


学生数量不断增加,公寓床位却在减少。2015年秋季与2016年秋季每年全国学生公寓的床位提供约在48,000张左右,与前几年相比,交付量少了近30%。而截止至2018年,仅有47,000张床位正在建设中,真可谓一床难求。


4. 学生公寓便于管理

相较于普通住宅房出现的各种租房维修问题,学生公寓则会让人省心不少。首先,学生公寓是由投资管理公司统一管理;其次,租房的人员以及房租来源都非常干净稳定,几乎不会出现像是拖欠房租、恶意损坏住房之类的问题。


5. 市场活跃,易退出

目前美国学生公寓市场非常受欢迎,投资机构对其的兴趣也一直在升温。许多大型投资集团例如睿星资本Greystar、GIC、CPPIB、Scion Group等都在学生公寓房产板块注入了巨资,所以对于投资人而言,学生公寓资产想要转手也是一件非常容易的事情。


看到这里估计很多投资人要说了

像学生公寓这样回报率高又稳定的大饼

一般都是大型投资企业的囊中物

我们普通投资人哪有可能接触到!

今天

美信金融就为有兴趣的投资人

带来了这样一个

投资学生公寓的好机会

名额极其有限哦!


南卡学生公寓基金


1. 南卡学生公寓基金

认购起点:5万美金起投;1万美金递增

产品期限:2+1+1年,第2年开始寻求市场退出,若在第四年没有退出,可强制开发商以年化10.7%回报率保底回购。

产品起息日:每月25日前认购且划款成功的客户,将于下1号生效。

赎回方式:本产品为封闭式基金,按每季度末(3/6/9/12月底)计算季度分红,分红到账时间为45-60天,项目退出后将出售所得还给投资人。


2. 产品亮点

a. 得天独厚的地理优势及生源

南卡罗莱纳大学怕斯坦堡分校是美国著名的公立大学,成立于1967年,被评为南部公立大学第二名及南部退伍军人大学第四名,覆盖学科包括科学、护理、艺术、教育、健康等,是该地区内发展最快的大学。


本项目的学生公寓位于校区边上,步行至校区仅2分钟路程,相较于分散在城市各角落的公寓房,本项目的地理位置更具优势,租金增速也更快。目前学校正处于快速扩张期,预计未来6年内注册学生的人数将增加30%-60%,现有的学生公寓已经完全不能满足学生的需求了。


b. 强大实力的开发商

本次项目由DMG Investment以及KPG共同开发管理。DMG投资有限公司2013年成立于美国,隶属德信控股集团。成立以来,在美国总资产开发规模超过5亿美元,专注于美国房地产开发、运营和物业管理。本项目是其在美国开发运营的第四个学生公寓项目,前三个学生公寓的开发运营都极其成功,其中纽约奥顿学生公寓入住率100%。


KPG则是美国东海岸知名的房地产开发公司,其CEO Michael S. Hartnett是美国最大上市学生公寓开发公司之一的荣誉创始人兼共同主席。公司拥有丰富的学生公寓投资、开发及管理经验,并且与众多银行有着良好的关系。


c. 优先劣后架构

本项目投资人将会获得租金收益上的优先权,也就是说,项目建成后,投资人优先拿到8%的租金分红,直到投资人拿满8%之后,开发商才可以拿剩下的分红。除此以外,还有更多有利于投资人的条件可咨询美信金融


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估计很多投资人都心动不已

但是仍然有许多问题和疑惑


学生公寓什么时候开始建造?

学生公寓出租率如何?

如何购买这款基金?

本款基金回报率如何?

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6月11日-12日

美信金融将在旧金山湾区

为所有感兴趣的投资人开设了

有关学生公寓及美国房地产投资的讲座

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具体报名方式及讲座地址如下:


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