“一卖一买”换房?3分钟教你避开那些隐藏的大坑!

Gigi


本文内容为湾区资深房产经纪@Gigi原创,未经许可不得转载


在首套房已经住了几年,随着家庭成员增加或者孩子长大,现在的房子不够住了,现在的学区不够用了,怎么办?


有了更多的资金,想买投资房了,我能负担得起多少钱的投资房?投资回报率如何计算?

 

 

如果你也正在为这些问题困扰,5月19日Gigi的讲座一定能为你解惑!(文末有福利拿好!)


本次讲座,Gigi将和大家分享:重换自住房,购买投资房过程中的注意事项,包括:

  • 二套房怎么选?

  • 怎么定义学区房?

  • 买了二套房,我的第一套房怎么办?

  • 购房投资房的投资选项有哪些?

  • 现在湾区的投资市场怎么样?

 

讲座现场提供价值$1000的奖品若干。除了以上干货,我们还精心准备了点心和饮品。


讲座详情:

时间:2019年5月19日

 下午2:00-4:00

地点:3080 Olcott Street D232, 

Santa Clara, CA 95054

报名链接:https://www.eventbrite.com/e/61170231810

(复制到浏览器打开)

添加微信:Gigi7170 或直接扫下方二维码 





“一卖一买”换房?这些坑一定要避开!


开春以来,大家都看到了不少“美国房屋市场回暖”的新闻。

 

根据US Census Bureau数据,2019年1月single-family homes销售增长4.9%,2019年2月环比去年2月增长0.6%。知名金融地产数据公司Corelogic预测,中间有调整波动,整体来说2019至2020年2月美国房价预计上涨4.7%

 

(2019 US Census Bureau single-famliy house数据)

 

房地产在经历了去年下半年的“跌”、今年第一季的“稳”,还是如期迎来了第2季度的“旺”。进入4月,季节性的旺季,贷款利息依旧走低,还有排队上市的IPO已经开始创造百万富豪的预期,这些因素都在推动房价的上涨。就目前的市场,是卖房的好时候,是自住房买家买房的好时候。(想看具体分析解释可以持续关注我们)

 

最近遇到大家问我最多的问题,就是:

“今年考虑想买/换第二套房”

 

如果以下这几个问题刚好戳中你心中的疑惑,你可以花3分钟时间读完这篇免费文章,或许对你未来买房卖房有很大帮助:

  •  一直有想换房子的念头,但是不知道应不应该换?

  • 觉得应该换,但是下一个,能买得起多少钱的呢?

  • 换了房,现在住的房子怎么办?

  • 如果一定要卖房才能换房,那是先买再卖,还是先卖再买?

  • 下一个房子在哪里买?

  • 是换自住房还是买投资房?

 

(freddiemac美国房屋销售增长预测)

 

如果你的答案是yes,这些问题刚好也是现在的你想了解的,我们现在可以开始正式展开【更换自住房,购买投资房,二套房购买攻略】

 

先来简单看一下首套房购房流程,二套房购房流程有什么不同:


 



换房原因


 大部分人换房原因都是以下这三个:

  • 孩子上学 

  • 家庭人口结构发生变化 

  • 改善通勤

 

1. 孩子上学

 

小时候听着“孟母三迁”的故事,自己有了孩子之后,听着身边“学区房的故事”:

 

什么乔布斯爸爸妈妈为了他搬家硅谷学区房,住在周围的邻居都在研究很酷的东西,比如太阳能光伏电池和雷达。

 

“我那个6分的学区,一大半都是墨西哥人,都不爱学习,学校氛围太差了。孩子明年就要上小学了,我要赶快逃走,必须得换学区房了。”

 

这是很现实的问题,差学区v.s好学区的故事相信大家一定听了很多。

 

为了孩子能受到更好的教育,又担心“学区地税”,有些华人家长会考虑将孩子送到私立学校。送私立学校,又担心排不到位置,考不进去,十几年昂贵学费开销,现在住的非学区房会不会贬值...

 

这里有个数据可以供大家参考一下:


公立 V.S 私立 论

公立学区地税:

$2,000,000 * 1.25%=$25,000

 

私立学费:

教会: 1000*10= $10,000 *2 =$20,000

平民私立:$1850*10 = 18,500 *2 = $37,000

一流私立:$40000-$50000/年


(美国教育排名网站Niche湾区学区地区)

 

2. 家庭人口结构改变

 

结婚,迎接宝宝的到来,或者父母即将来美居住养老,必须换一套房子。

 

 

3. 改善通勤

 

通勤问题相信在湾区的朋友们一定深有体会,早上从家里去公司要开1个半小时的路程,每天往返3小时+,每天在车上能听完三集《都挺好》。

 

科技公司越来越多,园区越建越大,人才涌进,这个问题只会更严重。

 

一年300天这样的堵堵堵,谁都想搬家了呀!!!

 

(一张图告诉你:通勤,正在“杀死”百万湾区人)

 


想换房, 首套房如何处理?

 

很多想换房的朋友们,都会考虑“一买一卖”的方法:

 

(上个月与一位客户的沟通记录)

 

“一买一卖”,你可能会有这样的问题:

  • 要不要卖?现在这个房子能卖多少钱?

  • 市场分析

  • 卖完能剩下多少钱?

  • 卖房费用,现有贷款

  • 从准备卖到卖掉需要多久?

  • 第二个房子能从卖掉到拿到钱需要多久?

  • 买多少钱的?

  • 什么时候开始买下一个房子?

  • 卖掉房子之后住哪里? 

  • 是否需要回租? 如果不回租,怎么顺利衔接?

 

 

小建议
  • 能让卖掉的钱发挥更大的价值,

  • 卖很犹豫,不知道卖掉之后,钱怎么才能发挥更大价值的,欢迎加二维码来和我讨论

 


那么怎么样才算把房子卖的好?通俗一点说:

 

能顺利卖掉、价格高、能安全无后患、省心省钱省时间。

 


如何顺利卖房

 

购房者买房是因为需求情感,不买是因为顾虑。

 

如何能让买家对房子“一见钟情”,怎么扫除买家的顾虑?

 

看图说话,下面这两个,你会pick哪一个:

 

 

2018年美国装修后resale的房屋平均投资回报率为56%。不过如果涉及到大家比较看重的项目,平均投资回报率可高达75%-80%

 

这里给大家一些数据作为参考:

 

(图中可以看出哪些项目回报率最高)

 

卖房时是否需要重新装修,装修哪些最“划算”,费用大概要多少,如果你没有概念,欢迎找我免费咨询。

 

另外,Home Staging是现在非常流行的概念了。经过专业的房屋布置师(professional home stager)的布置,你的房子会360度大变身。这年头,扫扫门前落叶,洗干净厨房,摆两盆鲜花早就已经不够了。

 

(图片来自网络,版权属原作者)

 

布置师知道怎么展现房子的优点,知道什么样的布置最吸引买家,体现品味。

 

拒不完全统计,“屋主在Home Staging上的投入可以获得390%的回报;未经Home Staging的售房平均售出时间为57天,而经过Home Staging后再上市的平均售房时间为6天,减少了89%的上市时间。”

 

(图片来自网络,版权属原作者)

 

除了让买家一见钟情之外,消除顾虑也是至关重要的。这方面涉及到的东西比较琐碎,有大有小

 

给大家列一个check list

房屋整体:

结构,地基,水电,暖气通风,庭院,外墙...

 

房屋修理:

厨房,客厅,卫生间,外墙,庭院,卧室,结构,地板,刷墙,橱柜,台面,淋浴,衣橱,楼梯...

 

文书报告:

产权报告,自然灾害报告,物业HOA报告,房屋检查报告



怎么定价?

 

卖房时你需要考虑的有这些:

  • Listing Price

  • Offer Price

  • Property Value

  • Appraisal Value

  • Assessment Value


不能把价格定的太高,这样一开始就会错过大量潜在买家,当然啦,更不能把价格定的太低。那个“刚刚好”的listing price,需要根据报告作参考,比如:房屋基本信息,市场趋势,历史数据,周边房屋比较,市场活跃度,市场户型统计,成交量分析。

 


一切准备就绪,怎么快速又省心的卖房?

 

酒香不怕巷子深这句话绝对不能应用到卖房这件事上..... 房子也需要大量的宣传和曝光,才能让买家知道 “hey 我的房子正在出售哦!”

 

宣传的方式有很多,线上线下的,标红的是比较有效的管道:

 

线下:

  • Open House

  • Virtual Tour

  • Property Showing

  • Agent to Agent

  • Broker Tour

  • Top Agent Network

  • Neighbors Showing

 

线上

  • Zillow,Trulia,Redfin,Craiglist

  • Property Website

  • Facebook

  • Agent Wechat Groups

  • Direct Mail Announcement

  • Wechat....

 


后续的跟踪也很重要,比如很多人会忽略的谈判和Buyer审核

 

Buyer背景调查,购房意愿,购房能力,Buyer经纪人审核,购房合约审核,估价准备,贷款跟踪,状态更新,后期谈判,突发处理这些都是卖房交接时需要注意的。

 

最后,你还需要提供一些披露文件:

 

 

怎么样能把房子卖的好?

顺利卖出、价格高、安全无后患、省心省钱省时间

找 季婧雅(Gigi) 

把客户买房当成自己买房的经纪人


关于Gigi 



季婧雅(Gigi) :把客户买房当成自己买房的经纪人


毕业于中国科学技术大学、美国德州大学金融硕士。Zillow全五星Premier地产经纪。


  • 为保证服务质量,她决不在同一时间段服务3位以上客户。

  • 如何低买高卖,她用责任心和经验帮客户用好每一分钱

  • 金融硕士背景,她善于帮投资人做精准的投资分析

 

想进一步了解湾区房地产市场,欢迎找Gigi交流。微信添加: Gigi7170   或扫描下图右侧二维码 (DRE# 02050112),邮箱:jingyaji@bqrealtygroup.com

 

【福利】 点击阅读原文查看折扣详情,分享折扣即可免费获取“湾区19年主要新房价格表和release时间”,添加微信:gigi7170 领取(截止时间:2019年5月31日)



查看婧雅更多成交案例&市场干货分析文章(点击阅读原文查看)

  • 我,会是你的那个店吗?Newark可丽饼店转让 

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婧雅个人主页:https://www.bqrealtygroup.com/gigi/

喜马拉雅电台:https://www.ximalaya.com/zhubo/40534381/

客户对她的评价:


 

Gigi被行业的认同


2018年,Gigi 占了所在公司仅6席的卓越成就奖,除了上千万的成交额,她还多次获得交易过程中卖家和卖家经纪人的好评。不论是沟通、合同的精准度和交易的完成度,行业的美誉度让其他经纪人更乐意和她合作,这也是Gigi能给客户带来更好第一手消息的来源。

 



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