地产迷思|泳池不是想建就建 小心被罚

世界日报

没有使用许可的游泳池

钱先生在纽约市白石镇签约购买一栋一家庭房屋,占地6000平方英尺,房内面积2500平方英尺。前院后院种有数株松树、篱笆树、数欉竹以及一些草本植物,错落有致。最让钱先生喜欢的是后院的一个凉亭,加上一个游泳池。

钱先生喜欢游泳,虽然游泳池只是家庭式,350平方英尺,中等大小;但是情况良好,钱先生很满意了。价格是140万元,虽然有点贵,但是这个社区都是这个价格,实在也没有办法再杀价了。

一个月后,产权报告出炉,律师聘请土地测量员丈量该土地,做成丈量图。根据律师的意见,该游泳池不包括在该房屋的certificate of occupancy(使用执照)里面,纽约市政府有权随时拆除或填补该游泳池。钱先生大为失望、愤怒,认为卖方欺骗他,要求解除契约,退还定金,并要求卖方赔偿律师以及产权调查的费用。

卖方坚持不知道建构游泳池需要政府批准,过去十年来,市政府从来没给他罚单。他没有诈欺的意图,愿意减价1万元过户。几经律师电话上磋商未达成协议,最后双方约定见面讨论此事,终于以3万元和解过户。卖方把价格降为137万元,买方自行处理游泳池的执照问题。

本案启示:

1. 在纽约市,面积在250平方呎以下的游泳池,房屋局把它视作庭院景观,建构的时候不需要申请执照。有些屋主在房屋取得certificate of occupancy(使用许可)之后再建筑游泳池,没经过纽约市政府批准,完工后就使用了。过了一、二十年政府也没来取缔;但是当屋主要出售房屋的时候,有经验的买主律师会提出异议。所以在购买房屋的时候,必须确定所有的建筑结构都符合房屋局的规定。

2. 当房屋买卖有纠纷的时候,买卖两方很难坚持自己的立场。卖方坚持没有诈欺情事,买方要求解约赔偿,如果对簿公堂,可以想像的是旷日费时,耗费钱财。假使过去的十年里屋主从来没有为了该游泳池收到罚单,很可能未来的十年里政府也不会开出罚单,买主很有可能继续使用该游泳池。

3. 和解的谈判是根据数字进行的。如果律师能够提出一个让买卖双方都能接受的数字,纠纷就有可能解决。本案如果政府签发罚单要求屋主缩小游泳池的面积到250平方呎,工程费要2万元,买主损失的游泳池使用面积价值2万元,打个折扣,3万元和解也算是蛮公平的。

天天在家照射X光?

吕小姐在纽约上州Middletown(大约离开纽约市1小时30分钟车程)镇有一家餐馆。她住在纽约市,每天都要花3个小时通勤,实在很辛苦,因此她想在当地买一栋房屋,作为她和其他员工的宿舍。花了两个月时间,她找到了一栋全新的两家庭房屋,她相当满意。由于是新屋,她没有聘请验屋师来验屋。

住进去两年后,吕小姐发现她自己和住进去的员工都生病,找来找去都没找到原因,最后怀疑到是房屋作怪。

她聘请了一位验屋师来检查。这位验屋师来到一看,就告诉她,房屋的结构没问题,但是建议她作氡气检测,验屋师怀疑,该房屋很可能有氡气。当然,这个时候吕小姐什么方法都愿意尝试。

验屋师在她的地下室放置了一个检验器,这个检验器里有一片辐射尘纪录软片,像X光的软片一样,可以记录辐射线的照射。验屋师让这个检验器置放在地下室一个礼拜之后,拿去检验室里,发现氡气的指数是16.6 picori(皮口律)。纽约州法律规定的氡气的安全标准是4皮口律。16.6皮口律的氡气,对人体会产生非常不好的影响,长久曝露在这种空气里,容易致癌。

吕小姐听到这个消息大为沮丧。她以为全新的房屋不应该有这种问题,但验屋师告诉她,氡气无所不在,新房屋也不能免。要是有人进入地下室,氡气就像X光,可以穿透人类的身体。

不过验屋师也安慰她说,好在清除的方法并不困难,只要在地基上打一个洞,放一根管子,通到屋顶上,把地底下的氡气吸到大气里就可以了。全部费用是1600元。这对吕小姐来说,是不幸中的大幸,她当然照办不误。

吸气系统装好之后几个月,吕小姐和员工身体不适的症状全都消失了,她很庆幸致病原因发现得早。

本案启示:

氡气是一种腐化的铀,一种放射性的气体,它无所不在,从地底下渗透地基以及地基墙进入房屋里。因为它有放射性,对人体的伤害很大;又因为它无色无臭,除非用仪器检测,否则难以发现这种很危险的放射物质。

新泽西州和纽约州的上州属于氡气重灾区,在当地买房屋的人必须做氡气检测。纽约市虽然不是重灾区,但是有地下室的屋主最好还是请人作检测。

地下室应当随时保持通风。空气流通可以把氡气带走,这是一般抽走氡气的不二法门。

(作者为纽约州执业律师)



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