美国买房,怎么付钱?规避限汇政策,人民币支付悄然兴起?

11月以前
麒麟地产

从中国汇款出境有很多理由,但是在海外买房从来不是一个汇款的合法理由,依据法律法规,境内个人办理购汇业务时,不得用于境外买房等尚未开放的资本项目。只是之前对于境外汇款没有这么严格,所以很多人还是可以做到把钱转出来在美国买房。


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曾经的方法一:


最简单也最常见的方式是把人民币转给多个亲友,让他们每人换5万美元,再转给自己。假设要换100万美元,那么20个亲友帮忙就搞定了。


当下情况:


首先,现在每人每日有1万美元的额度限制,因此用过去的方法,如果不进行申报,想要换出5万美元,就需要比较长的周期,甚至有可能会被有关部门盯上。即便亲友换好了5万美元,由于新规禁止5个以上不同的人在短时间内向同一个人或者机构汇款,那么每个海外的账号只能收取不到25万美元的汇款。


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曾经的方法二:


有人请3个亲友帮忙,请他们到美国的时候开个当地的银行账户(许多银行都允许海外账户),连同你自己在内就有四个美国的银行账户了。然后,可以让国内的20个亲友向这4个海外账户转账总计100万美元。


当下情况:


理论上是可行的,但在换汇或转账的过程中,也很有可能会被金融机构询问并索取证明材料,甚至有可能进入有关部门的“关注名单”,增添了许多麻烦和不必要的手续。


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曾经的方法三:


有人请国内的亲友换一些美元现钞,亲自带到美国,诚实报关,然后在美国一次性存入银行。


当下情况:


新规禁止同一个人在7天之内从同一个账户5次以上提取金额接近1万美元外币现钞,因此这个办法也不是很奏效了。


  在美国买房外汇变动兑换条款有哪些?


在2016年最后一个工作日,央行正式公布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》,自2017年7月1日生效实施,变化主要包括以下四个方面:


 ①明确以“合理怀疑”为基础的可疑交易报告要求,新增建立和完善交易监测标准、交易分析与识别、涉恐名单监测、监测系统建立和记录保存等要求,同时删除原规章中已不符合形势发展需要的银行业、证券期货业、保险业可疑交易报告标准。


②将大额现金交易的人民币报告标准由“20万元”调整为“5万元”调整了金融机构大额转账交易统计方式和可疑交易报告时限。


新增规章适用范围、大额跨境交易人民币报告标准等内容。以人民币计价的大额跨境交易报告标准为“人民币20万元”。


新规定主要针对洗钱行为,由于以前每人每年有5万美元的购汇额度,每天有1万美元取现额度,额满即止。但该办法出台后,每天只能换等额5万人民币的美元和其他外币,超过这个额度就要申报。


既然钱出不去,那么现在又流行起了新方法——人民币支付。



  据佛州房地产经纪人介绍,很多有意在美国购置房产的中国客户苦于目前中国严格的管汇限制,资金在国内转不出来。除非资金在第三方国家,否则中国人在美国投资房产做不起来了 。无奈之下,目前一些有意在美国买房置业的中国买主会通过房产经纪人,寻求一些与中国有关联或在中国有生意的美国华人房产卖主,经过卖主同意双方协商,买方可以在中国内地支付部分房产价值的人民币数额,以省去转汇麻烦。诸如,在美国购置房产200万美元成交,同意50%人民币支付,意味着其中100万美金可以在中国内地以人民币支付。


  房地产经纪人表示,这仅限于中国大陆背景的华人之间的房产交易。屋主是与中国有密切往来的华人;其次,屋主同意接受交换人民币支付房产。而且,仅限于现金交易,其它并不可行。


  律师对此表示,据他所了解,单纯从法律层面看,这种做法看不出有违法的成份,因为几乎绝大部分的生意买卖在美国都可以以现金交易。即使现金交易容易使偷税漏税者有机可乘,也不能将现金支付等同于偷税漏税,如同信用卡的使用容易造成欺诈的空间,但信用卡服务本身并不违法。所以,他认为在美国买房,在中国内地以人民币支付的单纯行为应该不违法。


  但是,这种交易方式可能产生潜在的违法行为,包括买卖房产交易,现金是否涉及洗钱,或为洗钱提供可操作的空间等。


  来源不明的买房资金,或者其它不法收入,可以通过房产交易洗白。例如,在美国买房在中国内地付钱的方式,卖主很难了解买方资金来源。如果这笔钱来源不明,但是通过房产买卖成交,这笔可能的黑钱便转换成了合法的房产。其次,便利偷税漏税。买房资金如果不通过银行或相关ESCROW机构操作,直接在中国内地便已支付现金,房产的实际支付价格与房产的成交价格很难掌控。


  在美国一般通过ESCROW公司中间人机构按房产价格交税,否则,偷税漏税难以管理。


  虽然,美国房产交易法律并不要求房产买卖双方必须通过ESCROW公司进行交易,法无禁止,便是合法,但是不通过ESCROW公司的专业操作,个人间的房产交易很可能不够规范,也容易造成诸多问题,或增加潜在风险。诸如,卖方交出产权却收不回钱,或买方交付金额却拿不到产权等问题。


  通过ESCROW公司操作房产交易是一种保证,将使买房的交易更顺利更快捷,可以保护双方的利益。


  律师特别提醒房产买卖双方,首先确定买主现金的来源,如果涉嫌黑钱洗白,而卖主接受,也可能被当作洗钱同谋,当同犯处理。另外,房产买卖的价值需要向政府报备。往往交易双方为了减少支付房地产税,刻意压低房产的交易价格(现金交易不容易查出来),房屋价格降低,意味着应该交付政府的房地产税少缴,造成政府税收损失,将构成欺诈行为。这一点,双方都有责任。


  此外,不经过ESCROW公司交易,带来的可能风险还包括发生纠纷的可能机会增加。如果房产价值原本150万美元,但是双方为减少房产税,合同记录价值100万美元,如果买方坚持以合同价格支付,卖方有口难辩,搬石头砸自己脚,只能吃哑巴亏。所以,不通过ESCROW交易的风险来自违法的风险,涉及洗钱欺诈等来自政府方面的检控风险,以及来自房产交易双方互相可能的风险。


  律师强调,美国买房,中国人民币支付虽然不违法,但是不建议如此操作。因为房产交易一般涉及金额巨大,买卖双方在其中又有直接的利益关系,无法保障双方是合作的态度。



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