揭秘美国房产经纪人为何受人尊重——帮你省钱又省力

麒麟地产

误区

经常有小伙伴问:“在美国买房要联系中介吗?中介会不会是骗子?”

    提起房产经纪人,相信不少人都会想到国内长期以黑心出名的房产中介

     国内的无良黑中介非常狡猾,用尽既无赖又强硬的手段在法律灰色地带甚至违法获取利益。

     进行房产相关交易的人遇到这样的黑中介就非常倒霉,一旦被“忽悠”成功,轻则个人信息泄露,亦或者租房买卖房权益、经济利益会受到伤害,重则个人安全都可能没有保障。

     这些不法中介搅乱了卖房租房市场,大有“一颗老鼠屎坏了一锅汤”的意味。更让不少人在进行房产交易时一听到“中介”这个词就避之不及,唯恐被坑被骗。



然而其实在美国,房产经纪人不仅和这些黑中介不同,而且在买房过程中起到至关重要的作用。

解惑


01

受人尊重的美国房地产经纪人



     在美国,房地产经纪人是一个相对受人尊重的职业,买卖双方分别有自己的经纪人,双方用自己的专业知识为客户争取最大利益。经纪人并非相当就当,想成为房地产经纪人的人不仅必须要有过硬的专业知识,而且还要经过一系列正规的程序才能开启自己的职业生涯。

(上图为美国房地产经纪人牌照样本)

    美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度(Salesperson/brokder License),所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试(Salesperson/broker Exam),合格后再通过美国联邦调查局的背景调查(Background check). 想要开始做房地产买卖,还需要挂名在一家地产公司(Brokerage)名下,才可以开始运营地产买卖

可以说是非常严格了。

(上图为美国房地产经纪发牌考试示意图)

    取得执照就叫做“执照地产经纪人”(licensed real estate agent),一个合格的经纪人需要在一家地产经纪公司(Brokerage)经过两年以上实践工作才可以拿到broker执照这时才可以自己单独开经纪公司。


    在美国,待售的房子都会发布在住房资源共享系统上(MLS,Zillow,Trulist, Realtor,Redfin等等),房源对所有经纪人开放。每套房源的具体情况都是透明公开的,在网上都可以查到,比如房子的建造年代、买进卖出过几回、每次销售的价格是多少、维修情况等

    买家地产经纪人需要做的是带客户看房子,帮买家谈价格,以及帮买家寄出价单(Submit Offer)。房价谈妥,出价单被卖家接受。这时,买方经纪人会帮客户向户籍跟产权公司(Escrow and Title Company.) (注:在北加州Escrow 跟 Title Company是二合一的。)认真调查房源的产权和抵押情况,并联系专业机构做房屋状况检测,白蚁检查以及屋顶检查。(Home inspection, pest inspection, roof inspecton),保证房子交到买家手里时是完好的,如有问题,还可以帮买家向卖家索要修理费或者赔偿 (Ask for Credit)

再也不用担心入住后才发现有很多隐性问题啦!

很多经纪人都把这个职业作为毕生事业

    在美国,好的房地产经纪人能够积累很多客户,因为美国很多小区没有物业,业主们入住后碰到一些居住上的麻烦事,通常会找当初的经纪人帮忙解决。

    经纪人能够通过自己的专业素质和经验帮助住户迅速熟悉这个城市,因此双方之间的关系会变得像朋友一样,互相信得过。

    而客户的忠诚度也很高,一般买卖过一次房子后,感觉不错的话,以后都会认准同一个经纪人买卖

    同理,经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的,肯定会有回头客


02

美国房产经纪人具体工作有哪些?


提供指导

    一个好的房产经纪人,在你开始看房前会首先了解你的需求、期待、偏好、预算等情况,然后帮你理清购房流程、确定购房目标、明确付款方式,然后根据你的需求为你选择最为合适的房屋


传授知识

    随着房产市场的发展,像是房产数据、投资回报率等数据已经在网上都能搜索到,但并不是意味着房产经纪人没用了,好的房产经纪人会为你讲解当地的房产数据,告知你心怡房产的性价比、投资回报率等,还能以通俗易懂的方式给你解释购房的过程


加快交易过程

    美国的房产经纪人基本都只做本地的房产交易,他们对于所在地区的了解十分深刻。经验丰富的经纪人往往有同样丰富的人脉资源如果在交易过程中需要解决任何问题,他们可以快速联系到其他经纪人、贷款方、房屋检察员、承包商、甚至之前房主。对于您来说,如果要自己解决这些层出不迭的琐碎问题着实劳心劳力,而经纪人就可以妥善处理各种状况,让交易过程更加快速和省心


为客户争取最大利益

    好的买房经纪人能够为买家争取最大化的经济利益,并且尽一切可能保护你的权益。信托责任就包括了忠诚,保密,对于雇主的服从正直公开,尽职尽责,事无巨细

    但是要小心,如果经纪人同时也是卖方经纪人的话,他就也需要对卖方的利益负责,就有可能在交易过程中,在买家卖家中间权衡,无法为你争取到最大利益。



竞价协商

    在美国买房过程中,经纪人将负责所有细节的协商,包括淮备所有必要的报价和还价的相关文件,进行最终的竞价、签约等事宜

    房屋检查完成后,经纪人还会帮助协商维修事宜。这些过程费时费力,再理智的购房者也会被琐碎的维修事宜弄得心烦,而经纪人就可以妥善处理协商的过程。


规避风险

    任何细节上的问题都有可能令本将完满结束的交易全盘崩溃。

    房屋名称不清晰、贷款方未及时提供贷款,或卖方未提前讲明水管有问题等等,这些“细节问题”会让买卖双方的权益在交易过程中受到伤害,交易过程也就此中断。

    而一位经验丰富的资深房产经纪人能够及时发觉这些问题,并且在第一时间着手处理。


03

当你与经纪人发生纠纷怎么做?


    可凡事都有一个万一,结婚的还能离婚,何况是挑选经纪人。如果你最终发现你和你的经纪人合不来,那怎么办呢?


要首先仔细阅读你的合同

    您与房地产经纪人之间的任何关系都可能受您双方签订的合同条款约束。在决定针对您的问题采取任何措施之前,务必查看本合同的条款。在某些情况下,合同明确规定在特定情况下必须发生的情况,例如在您提起诉讼之前要求解决纠纷。

与经纪人保持畅通的联系

    在很多情况下,谈话沟通对解决冲突有很大的帮助。例如,您可能完全了解经纪人正在代表您做什么,但是需要理解各个事情的进展。对于这种情况,建议您能够跟经纪人形成定期的沟通。

    即使是简短的对话或电子邮件也可以有效地清除较小的分歧或问题。当你与你的经纪人交谈时,切记模棱两可,一定要说明你担心的问题,确定经纪人理解了你的问题,并且跟经纪人深度探讨。

与经纪人沟通时尽量留下书面证据

    无论您与代理人之间存在分歧或问题的性质,如果您有明确的客观证据,您总能找到更好的理由。 无论您的争议是否出现在合同条款之外,您的代理所做或所说的或其他任何事情,拥有支持您的担忧的证据都会给您提供更好的选择。

    市场上90%的经纪人都会认真对待每一个客人,不会犯严重错误,也不会违规操作。但是,如果不想让自己的房产投资处一丁点问题,保持您和您的经纪人之间的沟通记录是一个确保万无一失的好习惯。


    无可置疑的是,房地产在任何一个国家都是不可或缺的经济组成部分,因此美国房产中介在美国房产市场中占有重要地位

    相对于国内房产中介市场的无序、混乱状态,美国房产中介已经在多年发展中形成了一整套成熟、正规的行业体系,因此大家在投资美国房产时,大可放心地交付给美国房产经纪人处理

最后祝大家都能找到合适的经纪人,买到自己心仪的房子!



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